Alquiler turístico, de temporada, registro SES, número NRUA. Todo lo que necesitas saber como propietario no residente en España.
Consulta tu situaciónEn España no existe un solo "alquiler a corto plazo". La ley distingue dos regímenes jurídicos completamente diferentes. Confundirlos es el error más frecuente de los propietarios polacos.
| Turístico (VUT) | Temporada | |
|---|---|---|
| Regulación | Normativa turística autonómica (excluido de la LAU, art. 5.e) | LAU art. 3: arrendamiento de uso distinto del de vivienda |
| Licencia | Obligatoria: declaración responsable + nº registro turístico + licencia de actividad municipal | No necesaria: contrato + fianza de 2 meses depositada |
| Duración | Según comunidad: Valencia hasta 10 días, Galicia 30 días, Andalucía 2 meses | Sin límite legal (el mito de los 11 meses es falso). La determina la causa de temporalidad |
| Justificación | No requerida: el turista no necesita dar un motivo | Obligatoria: hay que especificar y documentar la causa (estudios, trabajo, obras) |
| IVA | Exento, SALVO servicios hoteleros (limpieza durante estancia, desayunos) → 10% | Exento. Excepción: alquiler a empresa para trabajadores → 0% IVA si los trabajadores están identificados (nombre + DNI) en contrato; 21% IVA si NO están identificados |
| Comunidad de propietarios | Puede prohibir con mayoría 3/5 (art. 17.12 LPH) | No puede prohibir: es arrendamiento privado LAU, no "uso turístico" |
| Registro de huéspedes (SES) | Obligatorio | No claro (depende de la interpretación) |
La Vivienda de Uso Turístico (VUT) es la cesión temporal de una vivienda completa, amueblada y lista para uso inmediato, comercializada por canales de oferta turística (Airbnb, Booking).
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Lo que es legal en Andalucía puede estar prohibido en Cataluña. No existe una "licencia turística nacional".
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Como no residente debes declarar los ingresos del alquiler en España. Tipo 19% para UE/EEE, 24% para el resto. Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, suministros, limpieza, comisiones de plataformas y amortización.
Gastos deducibles IRNR →Puedes amortizar: inmueble (3% anual del valor de construcción, no del suelo), muebles (10% anual), electrodomésticos, electrónica. Es tu DERECHO. Muchos asesores lo omiten porque requiere trabajo.
Lista completa de costes →El alquiler turístico está exento de IVA. Pero si ofreces servicios "hoteleros" (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayunos), ya no es alquiler: es hospedaje con 10% IVA.
El arrendamiento de temporada (LAU art. 3) es un alquiler cuya finalidad NO es satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Cubre necesidades temporales: curso académico, desplazamiento laboral, obras en domicilio habitual.
No requiere licencia turística ni declaración responsable. La comunidad de propietarios NO puede prohibirlo por la vía del art. 17.12 LPH.
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El nuevo número registral sin el cual tu anuncio en Airbnb y Booking será eliminado. En España regulado por el RD 1312/2024 (efectos desde 01/07/2025). A nivel UE: Reglamento 2024/1028 (aplicable desde 20/05/2026).
Todo el que anuncie alquiler de corta duración en una plataforma transaccional (donde el cliente reserva y paga en la web). Si usas un portal tipo "tablón de anuncios" sin pago integrado, el NRUA NO te aplica.
Solicitas el número en el Registro de la Propiedad con tu declaración responsable turística. Primero recibes un número provisional, luego el definitivo. Si hay defectos, tienes 7 días para subsanarlos.
Airbnb y Booking DEBEN exigir tu número NRUA. Sin él: suspensión o baja del anuncio. Las plataformas reportan tus datos al Ministerio: noches, huéspedes, fechas, dirección.
El Consejo de Estado, la Comisión Europea y consejos de competencia cuestionan la legalidad del decreto. La regulación europea prohíbe el doble registro, y en España ya existen registros turísticos autonómicos.
El nuevo sistema sustituye al antiguo Webpol. Centraliza el registro de huéspedes en la plataforma del Ministerio del Interior.
El art. 2.1 del RD 933/2021 define "actividades de hospedaje" como toda actividad (profesional o no) consistente en proporcionar, a cambio de precio, habitación o espacio para pernoctar. La obligación depende del tipo de contrato, no de tener licencia.
| Tipo de alquiler | Obligación SES |
|---|---|
| 🏖️ Vivienda de Uso Turístico (VUT) | SÍ, obligatorio |
| 🛏️ Alquiler de habitaciones a turistas | SÍ |
| 📅 Alquiler de temporada | Legalmente NO, pero recomendamos SÍ |
| 🏠 Alquiler de larga duración (vivienda habitual) | NO |
Nota: la dirección de residencia del huésped NO es obligatoria (aclaración del Ministerio).
Errores en datos, envío fuera de plazo, información incompleta.
No estar registrado en SES u omisión total de comunicaciones. Grado mínimo: 601-10.400 EUR. Reincidencia en 2 años: hasta 20.200 EUR.
Base sancionadora: art. 39 LO 4/2015 (Ley Orgánica de Protección de la Seguridad Ciudadana), en relación con el art. 8 del RD 933/2021.
Los errores más frecuentes que cometen los propietarios polacos no residentes en España.
Airbnb cobra 15% de comisión. Muchos declaran solo lo que les llega en cuenta. Pero Hacienda (vía DAC7/Modelo 238) VE la cantidad total del huésped. La comisión es un gasto deducible, no dinero "inexistente".
Amortización del inmueble (3% anual), muebles, electrodomésticos: es tu derecho. Muchos asesores lo omiten. Resultado: pagas un 20-40% más de impuestos de lo necesario.
IBI, comunidad, seguro: se deducen proporcionalmente a los días de alquiler. 200 días alquilados = 54.8% deducible. Los días restantes: imputación de rentas. Es lo primero que revisa Hacienda.
El contrato dice "temporada" pero alquilas a turistas 3 días por Booking. Eso es VUT, no temporada. El juez recalificará el contrato. Consecuencias: multa por falta de licencia.
Pedir fotos del pasaporte por WhatsApp "por seguridad" puede costarte hasta 30.000 EUR de multa de la AEPD. La ley exige DATOS, no copias del documento.
Comprar un piso "para turístico" sin verificar si la comunidad prohibió el VUT. Desde la reforma LPH (3 de abril de 2025), los vecinos pueden prohibirlo con 3/5 de votos. Revisa ANTES de comprar.
El seguro de hogar estándar NO cubre el alquiler turístico. Si un huésped sufre un accidente (resbalón, incendio, caída del balcón), la aseguradora rechazará el siniestro. Reclamaciones de 50.000-300.000 EUR de tu bolsillo. Necesitas una póliza de RC (responsabilidad civil) para uso turístico. Coste: 150-400 EUR/año.
Cambiar una tubería, pintar = conservación: deduces íntegramente en el año del gasto. Reforma completa del baño, cocina nueva = mejora: se añade al valor de adquisición y se amortiza al 3% anual. Hacienda DISTINGUE ambos conceptos. Clasificación errónea = liquidación complementaria + intereses + sanción.
No somos otra gestoría más. Creamos un ecosistema de servicios donde cada elemento está conectado. Colaboramos con el despacho Bercovitz & Asociados, asesores fiscales españoles y notarios.
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