Wynajem turystyczny, sezonowy, rejestracja SES, licencja na Airbnb. Prosto, po polsku, z alertami o zmianach prawa w 2026 roku.
Umów konsultacjęKrótkie komunikaty o decyzjach sądów i nowych przepisach. Bez żargonu, z linkami do BOE. Treści: Natalia Sikora.
Talk & Code: urzędy analizują miliony mieszkań w minuty. Licencja, numer w reklamie, zgodność usług. Dla polskiego właściciela to już nie żarty.
Przez rok mówiło się o „drugim numerze” w urzędzie własności. W czerwcu 2026 sąd uznał, że państwo nie mogło tego tak zrobić. Liczy się licencja turystyczna z Twojego regionu.
Krótsze pobyty, całe mieszkanie (nie pokoje), opinia gminy i numer katastralny w dokumentach. Dotyczy większości naszych klientów na Walencji.
Sprawdź przyczynę pobytu, daty i lokalizację mieszkania. Te punkty pomogą przygotować umowę.
Vivienda de Uso Turístico (VUT) to cesja tymczasowa całości mieszkania, umeblowanego i gotowego do użytku, komercjalizowana przez kanały oferty turystycznej (Airbnb, Booking itp.).
Każda wspólnota autonomiczna ma własne przepisy. To, co jest legalne w Andaluzji, może być zakazane w Katalonii. Nie istnieje „ogólnohiszpańska licencja turystyczna".
Potrzebujesz umowy najmu turystycznego PL/ES lub umowy z gestorą? Nasze wzory przygotowane we współpracy z kancelarią Bercovitz.
Wskaż kraj rezydencji podatkowej, lokalizację mieszkania i okres, który chcesz omówić. Do zakończenia przeglądu nie podajemy tu ogólnych stawek ani instrukcji rozliczenia.
Przygotuj konsultację →Przygotuj dokument zakupu, faktury i wcześniejsze rozliczenia, które chcesz sprawdzić. To materiały do rozmowy, a nie lista kosztów automatycznie podlegających odliczeniu.
Przygotuj konsultację →Opisz, kto zawiera umowę z gościem, kto otrzymuje wpłaty i jakie usługi oferuje. Przygotuj umowę z firmą zarządzającą, jeśli z niej korzystasz.
Najem mieszkania tymczasowego (vivienda temporal) reguluje artykuł 2, ustęp 3, LAU. Zaspokaja potrzebę mieszkaniową podczas czasowego pobytu poza zwykłym miejscem zamieszkania, z uzasadnionej przyczyny, którą można udowodnić.
Real Decreto-ley 29/2026 opublikowano 7 października 2026 r. Reforma najmu tymczasowego weszła w życie 8 października 2026 r.
Przyczyna, czas trwania i wcześniejsze umowy
Potrzebujesz profesjonalnej umowy najmu sezonowego? Nasz partner prawny, mec. Germán Bercovitz, przygotowuje dwujęzyczne umowy PL/ES zabezpieczające interesy właściciela. Zobacz wzór umowy →
Umowa musi wskazywać rzeczywistą przyczynę czasowego pobytu poza zwykłym miejscem zamieszkania, którą można udowodnić. Ciężar wykazania jej istnienia spoczywa na wynajmującym.
Jeśli umowa nie określa należycie przyczyny tymczasowości, od chwili jej zawarcia podlega zasadom najmu stałego miejsca zamieszkania (vivienda habitual).
Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom przez internet, potrzebujesz licencji turystycznej z regionu (np. numer VT na Walencji). To ten numer wpisujesz w ogłoszeniu. Od czerwca 2026 nie musisz już iść do Rejestru Nieruchomości po osobny numer państwowy NRUA: Sąd Najwyższy to skasował (BOE-A-2026-12300).
Numer z regionalnego rejestru turystycznego (licencja VUT). Na Walencji to często numer zaczynający się od VT. Airbnb i Booking mogą wymagać tego numeru, żeby ogłoszenie było widoczne.
Licencja turystyczna, rejestracja gości w SES (przy wynajmie turystycznym), przekazywanie danych przez platformy do państwowej Ventanilla Única (RD 1312/2024, część registralna anulowana).
Sąd Najwyższy unieważnił obowiązek wpisu w Rejestrze Nieruchomości tylko po to, żeby dostać numer do ogłoszenia. Decyzje: STS 620/2026 i STS 629/2026. Rząd może wydać nowe przepisy: śledź alerty.
Rozporządzenie UE 2024/1028 zobowiązuje państwa do rejestrów wynajmu krótkoterminowego. W Hiszpanii ten rejestr ma być jeden na poziomie regionalnym, nie drugi w urzędzie własności.
Sprawdź dokumentację i źródła dotyczące rejestracji gości.
Przed konfiguracją SES.HOSPEDAJES sprawdź rodzaj działalności i wymogi właściwe dla miejsca położenia obiektu.
Zgodnie z notą AEPD z 17 czerwca 2025 nie należy żądać kopii dowodu osobistego ani paszportu w celu wypełnienia obowiązków rejestracji gości wynikających z Real Decreto 933/2021.
Artykuł 5, ustęp 3 Real Decreto 933/2021 przewiduje przechowywanie danych z rejestru informatycznego przez trzy lata od zakończenia zamówionej usługi.
Artykuł 5, ustęp 4 Real Decreto 933/2021 wyłącza osoby prowadzące działalność zakwaterowania w sposób nieprofesjonalny z obowiązków prowadzenia rejestru i przechowywania danych przewidzianych w tym artykule; obowiązki przekazywania danych pozostają.
Przed zastosowaniem wyjątku sprawdź charakter działalności i wymogi właściwe dla miejsca położenia obiektu.
Błędy w danych, spóźnione przesłanie partes de viajeros, niepełne informacje.
Brak rejestracji w SES, całkowite pominięcie zgłoszeń. Stopień minimalny: 601-10.400 EUR. Recydywa w 2 lata: do 20.200 EUR.
Podstawa sankcji: art. 39 LO 4/2015 (Ley Orgánica de Protección de la Seguridad Ciudadana), w związku z art. 8 RD 933/2021.
Z naszego doświadczenia i analizy setek przypadków: oto błędy, które polscy właściciele popełniają najczęściej.
Przygotuj zestawienie rezerwacji, rozliczenie firmy zarządzającej i potwierdzenia wpłat. Zapisz różnice, które chcesz wyjaśnić podczas konsultacji.
Przy każdej fakturze zaznacz nieruchomość, okres i czego dotyczy. Zachowaj potwierdzenie płatności obok dokumentu.
Zaznacz w kalendarzu pobyty gości, własne pobyty i przerwy w najmie. Przygotuj go do rozmowy, bez wyliczania podatku na podstawie tej strony.
Sam portal, na którym zamieszczono ogłoszenie, nie rozstrzyga o turystycznym charakterze najmu. Przed publikacją ogłoszenia sprawdź przyczynę, czas trwania i przepisy właściwe dla lokalizacji.
Zgodnie z notą AEPD z 17 czerwca 2025 nie należy żądać kopii dowodu osobistego ani paszportu w celu wypełnienia obowiązków rejestracji gości wynikających z Real Decreto 933/2021.
Kupujesz mieszkanie „na wynajem turystyczny", nie sprawdzając, czy wspólnota właścicieli nie zakazała VUT. Od reformy LPH (3 kwietnia 2025), wspólnota może zakazać turystyki uchwałą 3/5 głosów. Sprawdź PRZED zakupem.
Standardowe ubezpieczenie mieszkania (hogar) NIE obejmuje wynajmu turystycznego. Jeśli gość dozna wypadku (poślizgnięcie, pożar, upadek z balkonu), ubezpieczyciel odmówi wypłaty. Sprawy za 50.000-300.000 EUR z Twojej kieszeni. Potrzebujesz polisy OC (responsabilidad civil) na uso turístico. Koszt: 150-400 EUR/rok.
Do faktury za prace w mieszkaniu dołącz opis tego, co wykonano, i datę zakończenia. Przygotuj dokumenty do omówienia z doradcą, bez samodzielnej kwalifikacji podatkowej na podstawie tej strony.
Nie jesteśmy kolejnym biurem doradczym. Tworzymy ekosystem usług, w którym każdy element jest ze sobą połączony. Współpracujemy z kancelarią prawną Bercovitz & Asociados, hiszpańskimi doradcami podatkowymi i notariuszami.
Modelo 210, gastos deducibles, amortyzacja, imputación de rentas. Rozliczamy właścicieli nieruchomości z całej Hiszpanii.
podatkihiszpania.com →Umowa najmu turystycznego, sezonowego, arras, kupna-sprzedaży, zarządzania najmem, pełnomocnictwo notarialne. Przygotowane przez mec. Germán Bercovitz.
umowywhiszpanii.com →Alta de autónomo, certyfikat cyfrowy, rejestracja SES, sprawy spadkowe, cesja praw, audyt umowy deweloperskiej. Obsługa w języku polskim.
pgkhiszpania.com →Nasze doradztwo opiera się na twardych przepisach i procedurach. Wszystkie nasze umowy i audyty są nadzorowane przez dwóch biegłych sądowych, uznawanych przez hiszpańskie sądy i organy administracji skarbowej.
Biegły Sądowy ds. Podatków od Nieruchomości
Założycielka PGK, specjalizująca się w opodatkowaniu najmu oraz optymalizacji majątkowej.
Biegły Sądowy ds. Inspekcji i Audytu Podatkowego
Ekonomista specjalizujący się w audytach procedur kontrolnych oraz obronie przed AEAT.
Obsługujemy polskich właścicieli nieruchomości w całej Hiszpanii. Modelo 210, rejestracja SES, licencje turystyczne, umowy najmu PL/ES. Współpracujemy z kancelarią Bercovitz & Asociados.
Obsługa w języku polskim i hiszpańskim. Termin kontaktu ustalamy indywidualnie.
Nasze inne strony:
podatkihiszpania.com — Modelo 210 i podatki
umowywhiszpanii.com
— Umowy nieruchomości PL/ES
pgkhiszpania.com —
Konsultacje ogólne
