Alquiler turístico, de temporada, registro SES, licencia en Airbnb. Con alertas sobre los cambios legales de 2026, explicados sin tecnicismos.
Pide una consultaComunicados breves sobre sentencias y normas nuevas. Sin jerga, con enlaces al BOE. Textos: Natalia Sikora.
Talk & Code: las administraciones revisan millones de pisos en minutos. Licencia, número en el anuncio, servicios ofertados. Para el propietario extranjero ya no es broma.
Durante un año se habló de un “segundo número” en el Registro de la Propiedad. En junio de 2026 el Tribunal Supremo decidió que el Estado no podía imponerlo así. Lo que cuenta es tu licencia turística autonómica.
Estancias más cortas, vivienda completa (no habitaciones), informe del ayuntamiento y referencia catastral en los documentos. Afecta a la mayoría de nuestros clientes en Valencia.
En España no existe un solo "alquiler a corto plazo". La ley distingue dos regímenes jurídicos completamente diferentes. Confundirlos es el error más frecuente de los propietarios polacos.
| Turístico (VUT) | Temporada | |
|---|---|---|
| Regulación | Normativa turística autonómica (excluido de la LAU, art. 5.e) | LAU art. 3: arrendamiento de uso distinto del de vivienda |
| Licencia | Obligatoria: declaración responsable + nº registro turístico + licencia de actividad municipal | No necesaria: contrato + fianza de 2 meses depositada |
| Duración | Según comunidad: Valencia hasta 10 días, Galicia 30 días, Andalucía 2 meses | Sin límite legal (el mito de los 11 meses es falso). La determina la causa de temporalidad |
| Justificación | No requerida: el turista no necesita dar un motivo | Obligatoria: hay que especificar y documentar la causa (estudios, trabajo, obras) |
| IVA | Exento, SALVO servicios hoteleros (limpieza durante estancia, desayunos) → 10% | Exento. Excepción: alquiler a empresa para trabajadores → 0% IVA si los trabajadores están identificados (nombre + DNI) en contrato; 21% IVA si NO están identificados |
| Comunidad de propietarios | Puede prohibir con mayoría 3/5 (art. 17.12 LPH) | No puede prohibir: es arrendamiento privado LAU, no "uso turístico" |
| Registro de huéspedes (SES) | Obligatorio | No claro (depende de la interpretación) |
La Vivienda de Uso Turístico (VUT) es la cesión temporal de una vivienda completa, amueblada y lista para uso inmediato, comercializada por canales de oferta turística (Airbnb, Booking).
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Lo que es legal en Andalucía puede estar prohibido en Cataluña. No existe una "licencia turística nacional".
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Como no residente debes declarar los ingresos del alquiler en España. Tipo 19% para UE/EEE, 24% para el resto. Gastos deducibles: IBI, comunidad, seguro, suministros, limpieza, comisiones de plataformas y amortización.
Gastos deducibles IRNR →Puedes amortizar: inmueble (3% anual del valor de construcción, no del suelo), muebles (10% anual), electrodomésticos, electrónica. Es tu DERECHO. Muchos asesores lo omiten porque requiere trabajo.
Lista completa de costes →El alquiler turístico está exento de IVA. Pero si ofreces servicios "hoteleros" (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayunos), ya no es alquiler: es hospedaje con 10% IVA.
El arrendamiento de temporada (LAU art. 3) es un alquiler cuya finalidad NO es satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Cubre necesidades temporales: curso académico, desplazamiento laboral, obras en domicilio habitual.
No requiere licencia turística ni declaración responsable. La comunidad de propietarios NO puede prohibirlo por la vía del art. 17.12 LPH.
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Si alquilas tu piso a turistas por internet, necesitas la licencia turística de tu comunidad autónoma (por ejemplo el número VT en Valencia). Ese es el número del anuncio. Desde junio de 2026 ya no tienes que ir al Registro de la Propiedad a por un NRUA estatal aparte: el Tribunal Supremo lo anuló (BOE-A-2026-12300).
El número del registro turístico autonómico (licencia VUT). En Valencia suele empezar por VT. Airbnb y Booking pueden exigir ese número para mantener el anuncio visible.
Licencia turística, registro de huéspedes en SES (si es alquiler turístico), Modelo 210 y el envío de datos de las plataformas a la Ventanilla Única (RD 1312/2024, bloque registral anulado).
El Tribunal Supremo anuló la inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad solo para obtener un número de anuncio. Sentencias: STS 620/2026 y STS 629/2026. El Gobierno puede publicar norma nueva: seguimos las alertas.
El Reglamento UE 2024/1028 obliga a los Estados a tener registros de alquiler de corta duración. En España debe ser uno a nivel autonómico, no un segundo en el Registro de la Propiedad.
El nuevo sistema sustituye al antiguo Webpol. Centraliza el registro de huéspedes en la plataforma del Ministerio del Interior.
El art. 2.1 del RD 933/2021 define "actividades de hospedaje" como toda actividad (profesional o no) consistente en proporcionar, a cambio de precio, habitación o espacio para pernoctar. La obligación depende del tipo de contrato, no de tener licencia.
| Tipo de alquiler | Obligación SES |
|---|---|
| Vivienda de Uso Turístico (VUT) | SÍ, obligatorio |
| Alquiler de habitaciones a turistas | SÍ |
| Alquiler de temporada | Legalmente NO, pero recomendamos SÍ |
| Alquiler de larga duración (vivienda habitual) | NO |
Nota: la dirección de residencia del huésped NO es obligatoria (aclaración del Ministerio).
Errores en datos, envío fuera de plazo, información incompleta.
No estar registrado en SES u omisión total de comunicaciones. Grado mínimo: 601-10.400 EUR. Reincidencia en 2 años: hasta 20.200 EUR.
Base sancionadora: art. 39 LO 4/2015 (Ley Orgánica de Protección de la Seguridad Ciudadana), en relación con el art. 8 del RD 933/2021.
Los errores más frecuentes que cometen los propietarios polacos no residentes en España.
Airbnb cobra 15% de comisión. Muchos declaran solo lo que les llega en cuenta. Pero Hacienda (vía DAC7/Modelo 238) VE la cantidad total del huésped. La comisión es un gasto deducible, no dinero "inexistente".
Amortización del inmueble (3% anual), muebles, electrodomésticos: es tu derecho. Muchos asesores lo omiten. Resultado: pagas un 20-40% más de impuestos de lo necesario.
IBI, comunidad, seguro: se deducen proporcionalmente a los días de alquiler. 200 días alquilados = 54.8% deducible. Los días restantes: imputación de rentas. Es lo primero que revisa Hacienda.
El contrato dice "temporada" pero alquilas a turistas 3 días por Booking. Eso es VUT, no temporada. El juez recalificará el contrato. Consecuencias: multa por falta de licencia.
Pedir fotos del pasaporte por WhatsApp "por seguridad" puede costarte hasta 30.000 EUR de multa de la AEPD. La ley exige DATOS, no copias del documento.
Comprar un piso "para turístico" sin verificar si la comunidad prohibió el VUT. Desde la reforma LPH (3 de abril de 2025), los vecinos pueden prohibirlo con 3/5 de votos. Revisa ANTES de comprar.
El seguro de hogar estándar NO cubre el alquiler turístico. Si un huésped sufre un accidente (resbalón, incendio, caída del balcón), la aseguradora rechazará el siniestro. Reclamaciones de 50.000-300.000 EUR de tu bolsillo. Necesitas una póliza de RC (responsabilidad civil) para uso turístico. Coste: 150-400 EUR/año.
Cambiar una tubería, pintar = conservación: deduces íntegramente en el año del gasto. Reforma completa del baño, cocina nueva = mejora: se añade al valor de adquisición y se amortiza al 3% anual. Hacienda DISTINGUE ambos conceptos. Clasificación errónea = liquidación complementaria + intereses + sanción.
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