Co to oznacza dla polskiego właściciela mieszkania w Maladze
Wielu naszych klientów ma mieszkania na wynajem turystyczny w Maladze i okolicach. Ta zmiana nie odbiera im działalności, jeśli licencja została wydana lub deklaracja odpowiedzialności złożona przed 25 lipca 2026 r. Zamienia zaś reguły gry dla osób, które planują nową inwestycję albo chcą dodatkowy lokal w tej samej okolicy.
Najważniejszy wniosek: przed podjęciem decyzji o zakupie trzeba zweryfikować, czy adres znajduje się w strefie mieszkalnej objętej modyfikacją PGOU nr 28. Bez tego można kupić mieszkanie, którego nie da się legalnie wynająć krótkoterminowo.
Co dokładnie się stało
Rada Miasta Malaga na sesji plenarnej w dniu 16 lipca 2026 r. przyjęła wstępnie modyfikację nr 28 planu generalnego PGOU-2011 (sprawa PL 7/2026). Cel: ograniczyć funkcję hotelarską jako alternatywę dla użytku mieszkalnego. Dokument został opublikowany w BOP Malagi nr 142 z 24 lipca 2026 r. (CVE 20260724-02878-2026).
To approbatio wstępna, a nie ostateczna. Ale zawieszenie licencji działa już teraz, na mocy art. 78.2 andaluzyjskiej ustawy LISTA.
Od kiedy i na jak długo
- Od 25 lipca 2026 r. (dzień po publikacji w BOP) zawieszone są nowe licencje, zezwolenia i deklaracje odpowiedzialności sprzeczne z propozycją.
- Maksymalnie 3 lata, chyba że modyfikacja zostanie przyjęta ostatecznie i wejdzie w życie wcześniej.
- 20 dni roboczych na zgłoszenie zastrzeżeń (informacja publiczna).
- 3 miesiące ma Junta de Andalucía na wydanie wiążącej opinii.
Jakie dzielnice są objęte
- Ciudad Histórica (strefy C-1, C-2 Perchel Alto, C-3 Trinidad Perchel, C-4 Perchel Sur): funkcja hotelarska uznana za niezgodną.
- Zabudowa zwarta (manzana cerrada), zespoły otwarte, Ciudad Jardín, domy jednorodzinne wolnostojące i szeregowe, tradycyjne zespoły ludowe: wynajem hotelarski nie może być wprowadzony ani jako zgodny, ani jako alternatywny.
- Nowa regulacja obowiązuje także plany zagospodarowania starsze (PGOU 1997 i 1983).
Jakie rodzaje noclegów
Zawieszenie obejmuje wszystkie typy zakwaterowania turystycznego:
- hotele, pensjonaty, schroniska, hotele apartamentowe i hostale,
- apartamenty turystyczne,
- mieszkania o charakterze turystycznym (VUT),
- domki wiejskie i kempingi, gdy ma to zastosowanie.
Co się dzieje z obecnymi licencjami
To najczęstsze pytanie i najważniejsza odpowiedź: nic się nie dzieje. Modyfikacja nie zawiera klauzuli cofającej i nie nakazuje zamykania działalności już funkcjonujących. Jeśli deklaracja odpowiedzialności lub licencja była ważna przed 25 lipca 2026 r., mieszkanie nadal może być legalnie wynajmowane.
Tracisz za to prawo do rozszerzenia (kolejne VUT w tej samej okolicy) oraz do reaktywacji licencji wygasłej albo niezreoferowanej w terminie.
Lista praktyczna
- Sprawdź, czy Twoja licencja lub deklaracja odpowiedzialności była ważna przed 25 lipca 2026 r.
- Zachowaj kopię potwierdzenia złożenia deklaracji (mail, numer rejestrowy).
- Przed zakupem nowego mieszkania w Maladze zamów w urzędzie certyfikat urbanistyczny działki.
- Jeśli planowałeś przekształcenie lokalu na mieszkanie: nowe warunki są znacznie bardziej rygorystyczne (główne ulice, place, głębokość, wentylacja).
- Nie zakładaj automatycznie, że nowa licencja zostanie wydana. Traktuj moratorium jako realne, a nie jako formalność.
Funkcja podatkowa
Moratorium nie zmienia modelo 210 za nieruchomości: mieszkanie nadal podlega opodatkowaniu niezależnie od tego, czy jest wynajmowane turystycznie, czy sezonowo. Zmienia się natomiast realna rentowność nowej inwestycji, jeśli wchodzi w grę tylko wynajem długoterminowy albo nieruchomość stoi pusta. Warto uwzględnić to w kalkulacji przed zakupem.
Fuentes
- BOP Malaga nr 142, 24.07.2026 · CVE 20260724-02878-2026 (źródło pierwotne, walidacja dokumentu)
- Gerencia Municipal de Urbanismo de Malaga · modyfikacja nr 28 PGOU (sprawa PL 7/2026)
- Europa Press (24.07.2026): wchodzi w życie moratorium dla apartamentów i hoteli na terenie mieszkalnym w Maladze
- Alerta PGK: DL 9/2024 VUT Walencja
Masz mieszkanie w Maladze albo planujesz zakup pod wynajem turystyczny? Sprawdźmy wspólnie, czy Twoja ulica mieści się w strefie objętej moratorium, zanim podejmiesz decyzję.
Umów konsultacjęQué significa para el propietario polaco con piso en Málaga
Muchos de nuestros clientes tienen viviendas en alquiler turístico en Málaga y alrededores. Esta medida no les retira la actividad si la licencia se obtuvo o la declaración responsable se presentó antes del 25 de julio de 2026. Lo que cambia es la regla para quienes planean una nueva inversión o quieren un segundo piso en la misma zona.
La conclusión principal: antes de decidir una compra hay que verificar si la dirección cae en zona residencial afectada por la modificación nº 28 del PGOU. De lo contrario se puede adquirir una vivienda que después no se puede alquilar legalmente a corto plazo.
Qué ha pasado exactamente
El Pleno del Ayuntamiento de Málaga, en sesión de 16 de julio de 2026, aprobó inicialmente la modificación nº 28 del plan general PGOU-2011 (expediente PL 7/2026). El objetivo: limitar el uso de hospedaje como alternativa del residencial. El documento se publicó en el BOP de Málaga nº 142, de 24 de julio de 2026 (CVE 20260724-02878-2026).
Es una aprobación inicial, no definitiva. Pero la suspensión de licencias ya produce efectos, en virtud del art. 78.2 de la LISTA andaluza.
Desde cuándo y por cuánto tiempo
- Desde el 25 de julio de 2026 (día siguiente a la publicación en el BOP) quedan suspendidas las nuevas licencias, autorizaciones y declaraciones responsables contrarias a la propuesta.
- Un máximo de 3 años, salvo que la modificación se apruebe definitivamente y entre en vigor antes.
- 20 días hábiles de información pública para presentar alegaciones.
- 3 meses tiene la Junta de Andalucía para emitir informe vinculante.
Qué zonas están afectadas
- Ciudad Histórica (subzonas C-1, C-2 Perchel Alto, C-3 Trinidad Perchel, C-4 Perchel Sur): el hospedaje se considera uso incompatible.
- Manzana cerrada, ordenación abierta, Ciudad Jardín, unifamiliar aislada y adosada, colonia tradicional popular: el hospedaje no puede implantarse ni como compatible ni como alternativo.
- La nueva regulación se aplica también a planeamientos anteriores (PGOU 1997 y 1983).
Qué tipos de alojamiento
La suspensión cubre todas las tipologías de alojamiento turístico:
- hoteles, pensiones, albergues, hoteles-apartamento y hostales,
- apartamentos turísticos,
- viviendas de uso turístico (VUT),
- casas rurales y campings donde corresponda.
Qué pasa con las licencias ya existentes
Es la pregunta más frecuente y la respuesta más importante: nada. La modificación no contiene cláusula retroactiva ni obliga a cerrar actividades ya autorizadas. Si la declaración responsable o licencia estaba en vigor antes del 25 de julio de 2026, la vivienda sigue pudiendo alquilarse legalmente.
Lo que se pierde es la opción de ampliar (más VUT en la misma zona) y de reactivar una licencia caducada o no renovada a tiempo.
Lista práctica
- Comprueba que tu licencia o declaración responsable estaba en vigor antes del 25 de julio de 2026.
- Guarda copia del justificante de presentación (correo, número de registro).
- Antes de comprar un piso nuevo en Málaga, solicita al Ayuntamiento un certificado urbanístico de la parcela.
- Si pensabas convertir un local en vivienda: los nuevos requisitos son mucho más duros (vías principales, plazas, profundidad, ventilación).
- No des por hecho que la nueva licencia llegará a concederse. Trata la moratoria como real, no como un trámite.
La vertiente fiscal
La moratoria no cambia el modelo 210 por inmuebles: la vivienda sigue gravada da igual que se alquilara turísticamente o por temporada. Lo que cambia es la rentabilidad real de la nueva inversión si solo cabe alquiler de larga duración o el piso queda vacío. Conviene meter este dato en el cálculo antes de comprar.
Fuentes
- BOP de Málaga nº 142, 24.07.2026 · CVE 20260724-02878-2026 (fuente primaria, validación del documento)
- Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga · modificación nº 28 del PGOU (expediente PL 7/2026)
- Europa Press (24.07.2026): entra en vigor la moratoria de apartamentos y hoteles en uso residencial en Málaga
- Alerta PGK: DL 9/2024 VUT Valencia
¿Tienes piso en Málaga o planeas comprar para alquiler turístico? Comprobemos juntos si tu calle cae en zona afectada por la moratoria antes de decidir.
Pide una consulta