Oddajesz mieszkanie firmie wynajmu turystycznego, a VAT wpłacasz Ty, nie ona
Krótka odpowiedź
Jesteś nierezydentem. Oddajesz mieszkanie firmie, która wynajmuje je turystom we własnym imieniu. Ty dostajesz od niej czynsz.
Ten czynsz jest objęty 21 % hiszpańskiego VAT (IVA). Ty go fakturujesz, Ty go wpłacasz i Ty składasz deklaracje. Firma nie zrobi tego za Ciebie.
Tak mówi hiszpańska Dyrekcja Generalna ds. Podatków (DGT) w wiążącej interpretacji V1435-25 z 29 lipca 2025 roku, wydanej dla właściciela mieszkającego w innym kraju Unii Europejskiej. To ten drobny druk, przed którym ostrzegaliśmy w tekście Cesja czy zarządzanie. Tu jest cały.
To, czy Cię to dotyczy, zależy od trzech faktów wskazanych przez samą DGT. Poniżej je znajdziesz, każdy z rozwijanym sprawdzeniem dla Twojej umowy.
Trzy fakty, na które patrzy Hacienda
Zanim urząd zajmie się VAT, odpowiada na jedno pytanie. Kto wynajmuje mieszkanie turyście, Ty czy firma?
Jeśli firma wynajmuje we własnym imieniu, to jest cesja i to Ty wynajmujesz jej. Jeśli wynajmuje w Twoim imieniu, jest tylko pośrednikiem. Żeby to rozstrzygnąć, DGT patrzy na trzy fakty. Wskazuje je wiążąca interpretacja V0889-24 z 23 kwietnia 2024 roku i wymienia ponownie V5090-26 z 29 czerwca 2026 roku.
Uwaga na V5090-26. Powtarza trzy fakty, ale w jednym zdaniu przypisuje oba przypadki odwrotnie niż V0889-24. Opieramy się na V0889-24, która zgadza się z art. 11.Dos.15º hiszpańskiej ustawy o VAT. Jeśli firma kontroluje trzy fakty, wynajmuje we własnym imieniu.
Trzy fakty pochodzą od DGT. Przykłady w rozwijanych sekcjach są nasze, żebyś rozpoznał je w swojej umowie.
Kto ma bezpośredni kontakt z gośćmi?
DGT sprawdza, kto utrzymuje bezpośrednią komunikację i relację z najemcami. Z kim gość zawiera umowę, do kogo zwraca się z prośbami i u kogo składa reklamacje.
Jak to sprawdzić
- Wskazuje na firmę. Gość zawiera umowę z nią, widzi ją jako gospodarza i to do niej się zwraca. Ty nie wiesz, kto mieszka w Twoim lokalu.
- Wskazuje na Ciebie. Umowa z gościem jest Twoja, wiesz, kto się zatrzymuje, a firma jest tylko łącznikiem.
- Nie wyklucza pośrednictwa. To, że firma publikuje ogłoszenie na platformach (V0068-24) albo przekazuje i odbiera klucze (V1556-22).
Kto ustala zasady najmu?
DGT sprawdza, kto ustala zasady i warunki świadczenia usługi najmu. Ceny, kalendarz, regulamin pobytu i anulacje.
Jak to sprawdzić
- Wskazuje na firmę. Ustala ceny i rabaty, decyduje, w jakie dni i na jakich warunkach się wynajmuje, bez pytania Cię.
- Wskazuje na Ciebie. To Ty ustalasz ceny i warunki, nawet jeśli firma je proponuje albo wprowadza na platformę.
Kto decyduje o sposobie płatności i otrzymuje pieniądze?
DGT sprawdza, kto określa sposób pobrania wynagrodzenia i je otrzymuje.
Jak to sprawdzić
- Wskazuje na firmę. Pobiera pieniądze od gości dla siebie, a Tobie płaci coś innego, zwykle ustalony czynsz.
- Wskazuje na Ciebie. Pieniądze z rezerwacji są Twoje. Firma może je pobierać w Twoim imieniu i przelewać Ci po odjęciu prowizji. To nadal jest pośrednictwo (V0068-24).
Co wynika z trzech faktów
- Jeśli wskazują na firmę, wynajmuje ona we własnym imieniu. Dla urzędu to dwa najmy, Twój dla firmy i firmy dla turysty (art. 11.Dos.15º hiszpańskiej ustawy o VAT). Tak jest w interpretacji V1435-25.
- Jeśli wskazują na Ciebie, firma jest tylko pośrednikiem. Najem zawierasz Ty z turystą, a ona wystawia Ci fakturę za prowizję z VAT.
- Jeśli wskazują w różne strony, ocenia się je łącznie. Zwykle to hybryda z tekstu Cesja czy zarządzanie. Sprawdź to, zanim cokolwiek zafakturujesz.
W sprawach badanych przez DGT to, że firma sprzątała przy przyjeździe i wyjeździe, przekazywała klucze, obsługiwała usterki i naprawy albo miała obowiązki z przepisów turystycznych regionu, nie przeszkodziło uznać jej za pośrednika działającego w cudzym imieniu (V0889-24 i V1556-22).
Potem jeszcze dwa pytania
Samo ustalenie, kto wynajmuje, nie wystarczy. Trzeba jeszcze wiedzieć, czy Twój przychód jest objęty VAT i kto go wpłaca.
Do czego Twój bezpośredni klient używa mieszkania?
Najem mieszkania na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT (art. 20.Uno.23º). Ale zwolnienie patrzy na faktyczne użycie, nie na umowę. DGT nazywa je «celowościowym».
Twój bezpośredni klient wynika z trzech faktów. Firma, jeśli wynajmuje we własnym imieniu. Turysta, jeśli firma działa w Twoim.
Jak sprawdzić, czy Twój przychód jest objęty VAT
- Twoim klientem jest firma, która udostępnia mieszkanie innym w ramach biznesu. Bez zwolnienia, 21 %. Ustawa wyłącza ze zwolnienia najem «w celu podnajmu» (litera f´). To Twój przypadek, jeśli trzy fakty wskazują na firmę.
- Twój klient działa jako konsument końcowy. Na przykład mieszka w lokalu albo pozwala innym korzystać z niego nieodpłatnie. Zwolnione. Tak mówi DGT w interpretacji V4618-16, cytowanej w V1435-25.
- Twoim klientem jest turysta, który dostaje tylko zakwaterowanie. Zwolnione.
- Twoim klientem jest turysta, a Ty zobowiązujesz się, sam lub przez firmę, świadczyć mu usługi hotelowe. Bez zwolnienia (litera e´), 10 % jak za usługi hotelarskie. Jeśli te usługi świadczy firma na własny rachunek, a nie w ramach Twojego zobowiązania, trzeba przeanalizować umowę.
Co jest usługą hotelową według AEAT. Liczą się stała recepcja i obsługa gościa, okresowe sprzątanie w trakcie pobytu, okresowa wymiana pościeli i ręczników, pralnia, przechowywanie bagażu czy wyżywienie. Nie liczą się sprzątanie i wymiana pościeli przy przyjeździe i wyjeździe, sprzątanie części wspólnych ani naprawy.
Czy masz w Hiszpanii własny personel obsługujący najem?
Liczy się to, czy masz w Hiszpanii własne zasoby ludzkie i techniczne, o stałym charakterze, które uczestniczą w Twoim najmie. Samo mieszkanie na Twoje nazwisko nie wystarczy (art. 69 hiszpańskiej ustawy o VAT i wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie Titanium, C-931/19, z 3 czerwca 2021).
Jak sprawdzić, czy masz w Hiszpanii stałe miejsce prowadzenia działalności
- Masz w Hiszpanii własny personel, który na stałe obsługuje Twój najem. Może istnieć stałe miejsce prowadzenia działalności. Ocenia się to na podstawie dokumentów, nie wystarczy ktoś, kto raz posprząta.
- Robi to firma zarządzająca albo inna niezależna firma. Bez własnego personelu nie ma stałego miejsca działalności. Tak stosuje to DGT od wyroku Titanium, po którym zmieniła stanowisko.
- Masz tylko mieszkanie, bez nikogo, kto tu dla Ciebie pracuje. Nie ma stałego miejsca działalności.
Uwaga. Od 1 stycznia 2023 ten fakt nie zmienia już, kto płaci VAT od Twojego najmu, jeśli najem jest nim objęty. Płacisz Ty, niezależnie od siedziby. Wyjaśniamy to niżej, bo wiele firm nadal stosuje stare zasady.
Twoja sytuacja w skrócie
| Sytuacja | Twój klient | VAT od Twojego przychodu | Kto go wpłaca |
|---|---|---|---|
| Firma wynajmuje we własnym imieniu (cesja) | Firma | 21 % | Ty |
| Firma wynajmuje w Twoim imieniu, samo zakwaterowanie | Turysta | Zwolnione | Nikt |
| Firma wynajmuje w Twoim imieniu, a Ty zobowiązujesz się do usług hotelowych | Turysta | 10 % | Ty |
| Wynajmujesz komuś, kto mieszka w lokalu | Najemca | Zwolnione | Nikt |
Prowizja firmy to osobna transakcja. Co do zasady firma wystawia Ci fakturę z VAT i sama go wpłaca. Ty go ponosisz.
Tabela poglądowa dla właścicieli nierezydentów bez własnego personelu w Hiszpanii. Każdą umowę sprawdzamy na podstawie dokumentów.
Przed 2023 robiła to firma. Już nie.
Do 31 grudnia 2022 roku, gdy właściciel nie miał siedziby działalności w Hiszpanii, działał mechanizm odwrotnego obciążenia (inversión del sujeto pasivo). Hiszpańska firma sama naliczała sobie VAT, a Ty nie musiałeś go rozliczać w Hiszpanii.
Ustawa budżetowa na 2023 rok (Ley 31/2022) zmieniła art. 84 ustawy o VAT. Dodała wyjątek, literę d´), dla najmu nieruchomości opodatkowanego i niezwolnionego. Od 1 stycznia 2023 roku odwrotne obciążenie nie dotyczy już Twojego najmu.
Po ludzku. Podatnikiem jesteś Ty. Jeśli oddałeś mieszkanie przed 2023 rokiem i nikt nie zmienił sposobu fakturowania, problem rośnie od lat.
Co musisz zrobić
DGT wymienia obowiązki z art. 164 ustawy o VAT. W praktyce to jest ta lista.
- Rejestracja w spisie przedsiębiorców na formularzu Modelo 036 i hiszpański NIF, jeśli jeszcze go nie masz.
- Faktura dla firmy za każdy czynsz, z wykazanym 21 % VAT.
- Rejestry VAT.
- Modelo 303 co kwartał, z VAT należnym z Twoich faktur pomniejszonym o VAT naliczony, który można odliczyć.
- Roczne podsumowanie. Jeśli jedynie wynajmujesz nieruchomości o charakterze miejskim (inmuebles urbanos, na przykład mieszkania), rozliczasz się kwartalnie i podlegasz wyłącznie wspólnemu terytorium podatkowemu (nie Kraj Basków ani Nawarra), jesteś zwolniony z Modelo 390, pod warunkiem że masz obowiązek złożyć deklarację 303 za czwarty kwartał. Tak zwykle jest, dopóki najem trwa. Te dane podajesz w tej ostatniej deklaracji 303. Jeśli Twoja sytuacja nie pasuje dokładnie, sprawdź, co Cię dotyczy, zanim uznasz to za pewnik.
Jeśli mieszkasz w Unii Europejskiej, nie potrzebujesz przedstawiciela podatkowego dla VAT. Art. 164 wymaga go tylko od podmiotów spoza Wspólnoty, i to z wyjątkami.
Dobra wiadomość. Jako podatnik możesz odliczyć w deklaracji 303 VAT od wydatków na mieszkanie związanych z tym najmem, na przykład remontu czy umeblowania. Potrzebna jest faktura na Twoje nazwisko i spełnienie ustawowych warunków odliczenia, które warto sprawdzić przy każdym wydatku.
Podatek od dochodu nierezydenta to osobny tor
VAT nie zastępuje podatku od dochodu nierezydentów (IRNR). Czynsz nadal jest nim opodatkowany, stawką 19 %, jeśli mieszkasz w UE albo w EOG z efektywną wymianą informacji podatkowych (art. 25 tekstu jednolitego ustawy o IRNR).
Gdy płaci Ci firma z siedzibą w Hiszpanii, musi pobrać ten podatek u źródła i sama go wpłacić (art. 31). Jeśli go pobrała, nie musisz składać własnej deklaracji od tych dochodów (art. 28.3).
Mimo to często się opłaca ją złożyć. Podatek u źródła jest liczony bez Twoich kosztów. Jako rezydent UE możesz je odliczyć, a przez Modelo 210 odzyskujesz różnicę.
Przykład w liczbach
Czynsz 1.200 € miesięcznie. Rezydent Polski. Dwie umowy, które wyglądają tak samo.
| Miesięcznie | «1.200 € plus VAT» | «1.200 € z VAT» |
|---|---|---|
| Czynsz bez VAT | 1.200,00 € | 991,74 € |
| VAT 21 % na fakturze | 252,00 € | 208,26 € |
| Kwota faktury | 1.452,00 € | 1.200,00 € |
| Podatek IRNR pobrany u źródła 19 % | 228,00 € | 188,43 € |
| Firma przelewa Ci | 1.224,00 € | 1.011,57 € |
| VAT do wpłaty w 303 | 252,00 € | 208,26 € |
| Zostaje Ci | 972,00 € | 803,31 € |
To samo mieszkanie. Ta sama firma. 168,69 € miesięcznie różnicy, ponad 2.000 € rocznie, tylko przez to, jak zapisano cenę.
Przykład poglądowy, bez kosztów do odliczenia i bez VAT naliczonego. To nie jest rozliczenie Twojej sprawy.
Co się stanie, jeśli tego nie zrobisz
Hacienda może zażądać VAT, którego nie wpłaciłeś, kwartał po kwartale. Nawet jeśli firma nigdy Ci go nie zapłaciła.
Jeśli sam to uregulujesz przed wezwaniem, zapłacisz dopłatę za spóźnione rozliczenie (recargo, art. 27 hiszpańskiej ordynacji podatkowej, Ley General Tributaria). Jeśli wykryje to urząd, mogą dojść odsetki za zwłokę i, jeśli spełnione są przesłanki, kara (art. 191).
A najem turystyczny przez platformy jest w Planie kontroli 2026. To nie jest dobry rok na czekanie.
Najczęstsze pytania
Jak sprawdzić, czy firma wynajmuje w swoim imieniu, czy w moim?
DGT patrzy na trzy fakty. Kto ma bezpośredni kontakt z gośćmi, kto ustala ceny i warunki oraz kto decyduje o sposobie płatności i otrzymuje pieniądze (V0889-24, którą V5090-26 powtarza z odwróconymi przypadkami). Jeśli wszystkie trzy wskazują na firmę, wynajmuje ona we własnym imieniu i Twój czynsz ma 21 % VAT. Ocenia się je łącznie.
Firma twierdzi, że VAT płaci ona. Ma rację?
Miała rację do 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 odwrotne obciążenie nie dotyczy Twojego najmu. Interpretacja V1435-25 wyjaśnia to w punkcie 5.
Czy coś się zmienia, jeśli firma sprząta dla turystów?
Jeśli firma wynajmuje we własnym imieniu, dla Ciebie nie. Twój czynsz od firmy i tak ma 21 %. Zmienia się VAT, który firma nalicza turystom.
Czy potrzebuję przedstawiciela podatkowego?
Jeśli mieszkasz w Unii Europejskiej, dla VAT nie.
Czy muszę składać Modelo 210?
Jeśli firma pobrała podatek u źródła, nie jest to obowiązkowe. Może się opłacać, żeby odliczyć koszty i odzyskać część pobranego podatku.
Dokument
Wiążąca interpretacja V1435-25 hiszpańskiej Dyrekcji Generalnej ds. Podatków z 29 lipca 2025 roku. Wydruk wyniku z oficjalnej wyszukiwarki interpretacji DGT, z pełnym tekstem odpowiedzi po hiszpańsku, bez zmian.
Pobierz interpretację V1435-25 (PDF, po hiszpańsku)
Oraz dwie interpretacje z trzema faktami, z pełnym tekstem odpowiedzi po hiszpańsku i notą o pochodzeniu na dole.
Artykuł informacyjny o publicznej interpretacji DGT. To nie jest indywidualne doradztwo podatkowe. Twoją umowę, rezydencję i koszty analizujemy indywidualnie.
Powierzyłeś mieszkanie firmie wynajmu turystycznego?
Rejestrujemy Cię, fakturujemy VAT dla firmy i składamy Twoje 303 co kwartał. Jeśli od dawna tego nie robisz, uregulujemy to, zanim przyjdzie list z urzędu.
Opisz nam swoją sprawę