Cedes tu piso a una empresa de alquiler turístico y el IVA lo ingresas tú, no ella
La respuesta corta
Eres no residente. Cedes tu piso a una empresa que lo alquila a turistas en su propio nombre. Tú le cobras una renta.
Esa renta lleva un 21 % de IVA. Lo facturas tú, lo ingresas tú y presentas tú las declaraciones. La empresa no lo hace por ti.
Lo dice la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1435-25, de 29 de julio de 2025, sobre un propietario que vive en otro país de la Unión Europea. Es la letra pequeña que ya te avisamos en Cesión o gestión. Aquí va entera.
Que te toque o no depende de tres hechos que fija la propia DGT. Abajo los tienes, con un desplegable para comprobar cada uno en tu contrato.
Los tres hechos que mira Hacienda
Antes de hablar de IVA, Hacienda responde a una pregunta. ¿Quién alquila el piso al turista, tú o la empresa?
Si la empresa alquila en su nombre, hay cesión y tú le alquilas a ella. Si alquila en el tuyo, solo intermedia. Para decidirlo, la DGT mira tres hechos. Los fija en la consulta vinculante V0889-24, de 23 de abril de 2024, y vuelve a enumerarlos en la V5090-26, de 29 de junio de 2026.
Ojo con la V5090-26. Repite los tres hechos, pero en una frase asigna los dos casos al revés que la V0889-24. Seguimos la V0889-24, que es la que cuadra con el artículo 11.Dos.15º de la Ley del IVA. Si la empresa controla los tres hechos, alquila en su nombre.
Los tres hechos son de la DGT. Los ejemplos de cada desplegable son nuestros, para que los reconozcas en tu contrato.
¿Quién trata directamente con los huéspedes?
La DGT mira quién «mantiene una comunicación y relación directa con los arrendatarios». Con quién contrata el huésped, a quién pide las cosas y ante quién reclama.
Cómo saberlo
- Apunta a la empresa. El huésped contrata con ella, la ve como su anfitrión y es a ella a quien pide y reclama. Tú no sabes quién entra en tu piso.
- Apunta a ti. El contrato con el huésped es tuyo, sabes quién se aloja y la gestora hace de enlace.
- No impide que sea intermediación. Que la gestora publique el anuncio en las plataformas (V0068-24) o entregue y recoja las llaves (V1556-22).
¿Quién pone las reglas del alquiler?
La DGT mira quién «fija las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento». Precios, calendario, normas de la casa y cancelaciones.
Cómo saberlo
- Apunta a la empresa. Pone los precios y los descuentos, decide qué días se alquila y con qué condiciones, sin preguntarte.
- Apunta a ti. Tú marcas precios y condiciones, aunque la gestora te los proponga o los cargue en la plataforma.
¿Quién decide cómo se cobra y recibe el dinero?
La DGT mira quién «ordena la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y recibe la misma».
Cómo saberlo
- Apunta a la empresa. Cobra a los huéspedes para sí y a ti te paga otra cosa, normalmente una renta pactada.
- Apunta a ti. El dinero de las reservas es tuyo. La gestora puede cobrarlo en tu nombre y transferírtelo descontando su comisión. Eso sigue siendo intermediación (V0068-24).
Qué sale de los tres hechos
- Si apuntan a la empresa, alquila en su nombre. Para Hacienda hay dos alquileres, el tuyo a la empresa y el de la empresa al turista (artículo 11.Dos.15º de la Ley del IVA). Es el caso de la V1435-25.
- Si apuntan a ti, la empresa solo intermedia. El alquiler es tuyo con el turista y ella te factura una comisión con IVA.
- Si apuntan a lados distintos, se valoran juntos. Suele ser el híbrido de Cesión o gestión. Revísalo antes de facturar nada.
En los casos que examinó la DGT, que la gestora limpiara a la entrada y a la salida, entregara las llaves, gestionara incidencias y reparaciones o tuviera obligaciones por la normativa turística de la comunidad no impidió calificarla como intermediaria en nombre ajeno (V0889-24 y V1556-22).
Después, dos preguntas más
Saber quién alquila no basta. Falta saber si lo que cobras lleva IVA y quién lo ingresa.
¿Para qué usa el piso tu cliente directo?
Alquilar una vivienda para vivir en ella está exento de IVA (artículo 20.Uno.23º). Pero la exención mira el uso real, no el contrato. La DGT la llama «de carácter finalista».
Tu cliente directo sale de los tres hechos. La empresa, si alquila en su nombre. El turista, si la gestora actúa en el tuyo.
Cómo saber si lo que cobras lleva IVA
- Tu cliente es una empresa que cede el piso a terceros como negocio. No exento, 21 %. La ley excluye de la exención los arrendamientos «para ser subarrendados» (letra f´). Es tu caso si los tres hechos apuntan a la empresa.
- Tu cliente actúa como consumidor final. Por ejemplo, vive en el piso o lo deja usar a otros gratis. Exento. Lo dice la DGT en la consulta V4618-16, que la V1435-25 cita.
- Tu cliente es el turista y solo recibe el alojamiento. Exento.
- Tu cliente es el turista y tú te obligas, directamente o a través de la gestora, a darle servicios de hotel. No exento (letra e´), 10 % como hospedaje. Si esos servicios los presta la gestora por su cuenta, no por obligación tuya, hay que mirar el contrato.
Qué cuenta como servicio de hotel, según la AEAT. Sí cuentan la recepción y atención continuada, la limpieza periódica durante la estancia, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la lavandería, la custodia de maletas o la comida. No cuentan la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y a la salida, la limpieza de zonas comunes ni las reparaciones.
¿Tienes personal propio en España que gestione el alquiler?
Lo que cuenta es si tienes en España medios humanos y técnicos propios, con permanencia, que intervengan en tu alquiler. Tener el piso a tu nombre no basta (artículo 69 de la Ley del IVA y sentencia Titanium del Tribunal de Justicia de la UE, C-931/19, de 3 de junio de 2021).
Cómo saber si estás establecido
- Tienes personal propio en España que gestiona tus alquileres de forma estable. Puede haber establecimiento permanente. Se valora con los papeles, no basta con tener a alguien que limpie un día.
- Lo hace una gestora o una empresa independiente. Sin personal propio no hay establecimiento permanente. Así lo aplica la DGT desde la sentencia Titanium, que le hizo cambiar de criterio.
- Solo tienes el piso, sin nadie trabajando para ti aquí. No hay establecimiento permanente.
Ojo. Desde el 1 de enero de 2023 este hecho ya no cambia quién paga el IVA de tu alquiler cuando lo lleva. Lo pagas tú, estés establecido o no. Te lo explicamos más abajo, porque muchas gestoras siguen aplicando la regla vieja.
Tu caso en un vistazo
| Situación | Tu cliente | IVA de lo que cobras | Quién lo ingresa |
|---|---|---|---|
| La empresa alquila en su nombre (cesión) | La empresa | 21 % | Tú |
| La gestora alquila en tu nombre, solo alojamiento | El turista | Exento | Nadie |
| La gestora alquila en tu nombre y tú te obligas a dar servicios de hotel | El turista | 10 % | Tú |
| Alquilas a alguien que vive en el piso | El inquilino | Exento | Nadie |
La comisión de la gestora es otra operación. Por regla general te la factura ella con IVA y lo ingresa ella. Tú lo soportas.
Tabla orientativa para propietarios no residentes sin personal propio en España. Cada contrato se revisa con sus papeles.
Antes de 2023 lo hacía la empresa. Ya no.
Hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando el propietario no estaba establecido en España, funcionaba la inversión del sujeto pasivo. La empresa española se aplicaba ella misma el IVA y tú no tenías que declararlo en España.
La Ley 31/2022, de Presupuestos Generales del Estado para 2023, reescribió el artículo 84 de la Ley del IVA. Añadió una excepción, la letra d´), para los arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos. Desde el 1 de enero de 2023 la inversión del sujeto pasivo ya no se aplica a tu alquiler.
Traducido. El sujeto pasivo eres tú. Si cediste el piso antes de 2023 y nadie cambió la forma de facturar, el problema lleva años creciendo.
Qué te toca hacer
La DGT enumera las obligaciones del artículo 164 de la Ley del IVA. En la práctica son estas.
- Alta censal con el modelo 036 y NIF español si aún no lo tienes.
- Factura a la empresa por cada renta, con el 21 % de IVA desglosado.
- Libros registro de IVA.
- Modelo 303 cada trimestre, declarando el IVA devengado en tus facturas y restando el IVA soportado que sea deducible.
- Resumen anual. Si solo arriendas inmuebles urbanos, liquidas por trimestres y tributas únicamente en territorio común (no en País Vasco ni Navarra), quedas exonerado del modelo 390 siempre que tengas que presentar el 303 del cuarto trimestre, que es lo normal si el alquiler sigue vivo. Esos datos van en ese último 303. Si tu caso no encaja exactamente, revisa qué te toca antes de darlo por hecho.
Si vives en la Unión Europea no necesitas representante fiscal para el IVA. El artículo 164 solo lo exige a los no establecidos fuera de la Comunidad, y con excepciones.
La parte buena. Como sujeto pasivo puedes deducir en tu 303 el IVA de gastos del piso afectos a ese alquiler, como una reforma o el mobiliario. Hace falta factura a tu nombre y cumplir los requisitos de deducción de la ley, que conviene revisar gasto a gasto.
El IRNR va por otro carril
El IVA no sustituye al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. La renta que cobras sigue tributando en el IRNR, al 19 % si resides en la UE, o en el EEE con intercambio efectivo de información tributaria (artículo 25 del texto refundido de la Ley del IRNR).
Cuando te paga una empresa residente en España, está obligada a retenerte ese impuesto e ingresarlo ella (artículo 31). Si te ha retenido, no tienes que presentar tú la declaración de esas rentas (artículo 28.3).
Aun así, muchas veces compensa presentarla. La retención se calcula sin tus gastos. Como residente en la UE puedes deducirlos, y con el modelo 210 recuperas la diferencia.
Un ejemplo con números
Renta pactada de 1.200 € al mes. Residente en Polonia. Dos contratos que parecen iguales.
| Cada mes | «1.200 € más IVA» | «1.200 € IVA incluido» |
|---|---|---|
| Renta sin IVA | 1.200,00 € | 991,74 € |
| IVA 21 % que facturas | 252,00 € | 208,26 € |
| Total de la factura | 1.452,00 € | 1.200,00 € |
| Retención IRNR 19 % | 228,00 € | 188,43 € |
| Te ingresa la empresa | 1.224,00 € | 1.011,57 € |
| IVA que pagas en el 303 | 252,00 € | 208,26 € |
| Te queda | 972,00 € | 803,31 € |
Mismo piso. Misma empresa. 168,69 € al mes de diferencia, más de 2.000 € al año, solo por cómo está escrito el precio.
Ejemplo ilustrativo, sin gastos deducibles ni IVA soportado. No es una liquidación de tu caso.
Qué pasa si no lo haces
Hacienda puede reclamarte el IVA que no ingresaste, trimestre a trimestre. Aunque la empresa nunca te lo pagara.
Si lo regularizas tú antes de que te requieran, pagas recargo (artículo 27 de la Ley General Tributaria). Si lo descubre Hacienda, pueden exigirte intereses de demora y, si se dan los requisitos, una sanción (artículo 191).
Y el alquiler turístico gestionado por plataformas está en el Plan de Control 2026. No es un buen año para esperar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si la gestora alquila en su nombre o en el mío?
La DGT mira tres hechos. Quién trata directamente con los huéspedes, quién fija precios y condiciones, y quién decide cómo se cobra y recibe el dinero (V0889-24, que la V5090-26 repite con los casos invertidos). Si los tres apuntan a la empresa, alquila en su nombre y tu renta lleva el 21 %. Se valoran juntos.
La empresa me dice que el IVA lo paga ella. ¿Tiene razón?
Tenía razón hasta 2022. Desde el 1 de enero de 2023 la inversión del sujeto pasivo no se aplica a tu alquiler. La V1435-25 lo explica en su punto 5.
¿Cambia algo si la empresa ofrece limpieza a los turistas?
Si la empresa alquila en su nombre, para ti no. Tu renta a la empresa lleva el 21 % igual. Lo que cambia es el IVA que la empresa cobra a los turistas.
¿Necesito representante fiscal?
Si resides en la Unión Europea, no para el IVA.
¿Tengo que presentar el modelo 210?
Si la empresa te ha retenido, no es obligatorio. Puede convenirte para deducir gastos y recuperar parte de la retención.
El documento
Consulta vinculante V1435-25 de la Dirección General de Tributos, 29 de julio de 2025. Impresión del resultado del buscador oficial de consultas de la DGT, con el texto íntegro de la contestación y sin cambios.
Descargar la consulta V1435-25 (PDF)
Y las dos consultas con los tres hechos, con el texto íntegro de la contestación y una nota de procedencia al pie.
Artículo informativo sobre una consulta pública de la DGT. No es asesoramiento fiscal individual. Tu contrato, tu residencia y tus gastos se analizan caso por caso.
¿Cediste tu piso a una empresa?
Te damos de alta, facturamos el IVA a la gestora y presentamos tus 303 cada trimestre. Si llevas tiempo sin hacerlo, lo regularizamos antes de que llegue la carta.
Cuéntanos tu caso