Najem sezonowy i turystyczny po zmianie LAU w październiku 2026
Real Decreto-ley 29/2026 opublikowano 7 października 2026 r. Reforma najmu tymczasowego weszła w życie 8 października 2026 r.
Czym jest teraz najem tymczasowy
Najem mieszkania tymczasowego (vivienda temporal) reguluje artykuł 2, ustęp 3, LAU. Zaspokaja potrzebę mieszkaniową podczas czasowego pobytu poza zwykłym miejscem zamieszkania, z uzasadnionej przyczyny, którą można udowodnić.
Umowa musi wskazywać rzeczywistą przyczynę czasowego pobytu poza zwykłym miejscem zamieszkania, którą można udowodnić. Ciężar wykazania jej istnienia spoczywa na wynajmującym.
Jeśli umowa nie określa należycie przyczyny tymczasowości, od chwili jej zawarcia podlega zasadom najmu stałego miejsca zamieszkania (vivienda habitual).
Czas trwania i kolejne umowy
W nowym systemie najem mieszkania tymczasowego musi trwać ponad trzydzieści jeden dni i co do zasady nie przekraczać dwunastu miesięcy. Przepisy uwzględniają jednak sytuację, gdy przyczyna tymczasowości utrzymuje się dłużej.
W nowym systemie przekroczenie dwunastu miesięcy bez uzasadnienia w przyczynie tymczasowości albo odnowienie lub następowanie po sobie więcej niż dwóch kolejnych umów tymczasowych między tymi samymi stronami i dotyczących tego samego mieszkania oznacza, że pierwszą umowę uznaje się za najem stałego miejsca zamieszkania, z jego minimalnym okresem i zasadami przedłużania.
Co z wcześniejszą umową
Umowy najmu sezonowego lub tymczasowego podlegające LAU, zawarte przed 8 października 2026 roku, zachowują wcześniejszy reżim do końca uzgodnionego okresu, bez możliwości przedłużenia zgodnie z ósmym przepisem przejściowym. Odnowiony najem tymczasowy podlega nowym zasadom.
Przed podjęciem działań dotyczących zakończenia konkretnej umowy sprawdź jej daty i okoliczności.
Różnica wobec najmu turystycznego
Wyłączenie turystyczne z artykułu 5, litery e), LAU wymaga uwzględnienia właściwego reżimu turystycznego oraz warunków udostępnienia lokalu. Maksymalny okres ustalany przez właściwy organ nie może przekraczać trzydziestu jeden dni.
Sam portal, na którym zamieszczono ogłoszenie, nie rozstrzyga o turystycznym charakterze najmu.
Przepisy państwowe dotyczące najmu mieszkań tymczasowych i pokoi nie naruszają przepisów wspólnot autonomicznych wydanych w zakresie ich kompetencji.
Porównanie w praktyce
| Co sprawdzić | Najem tymczasowy | Udostępnienie turystyczne |
|---|---|---|
| Podstawa sprawdzenia | Rzeczywista przyczyna i data umowy | Warunki udostępnienia i właściwy reżim turystyczny |
| Czas trwania | Sprawdź artykuł 9 bis i przepisy przejściowe dla wcześniejszych umów | Sprawdź artykuł 5, literę e), i przepisy terytorialne |
| Przed ogłoszeniem | Przygotuj dokumenty dotyczące przyczyny pobytu | Sprawdź wymagania dla lokalizacji |
Kaucja i pozostałe kwestie
Kaucja ustawowa (fianza), dodatkowe zabezpieczenia i ewentualne złożenie kaucji w urzędzie to różne kwestie. Trzeba je sprawdzić według reżimu i daty umowy oraz właściwych przepisów terytorialnych.
To porównanie nie rozstrzyga kwestii IVA, IRNR, NRUA, rejestru SES ani zgody wspólnoty właścicieli w konkretnej sprawie. Zleć osobne sprawdzenie tych zagadnień.
Co przygotować do sprawdzenia umowy
Zalecamy przygotowanie poniższych informacji. To praktyczna lista pomocnicza, a nie zamknięty ustawowy wykaz obowiązkowych dokumentów.
- Umowa i jej odnowienia, z datami oraz stronami.
- Opis przyczyny tymczasowości i dokumenty na jej potwierdzenie, na przykład zapis na studia lub oddelegowanie do pracy, jeśli to właściwe dla sytuacji.
- Adres mieszkania oraz opis sposobu używania i oferowanych usług.
- Planowane ogłoszenia i warunki kaucji lub zabezpieczeń.
Źródła urzędowe sprawdzone 24 października 2026 r.
Nie wiesz, który model wybrać?
Doradzimy, biorąc pod uwagę Twoją lokalizację, wspólnotę i cele.
Skonsultuj się