Fianza (depósito) en España: cuánto y dónde depositar

Importe según tipo de contrato

¿La fianza se prorratea según la duración del contrato?

No. Es el mito más extendido. En un contrato de temporada la fianza legal son siempre dos mensualidades enteras de la renta, aunque el contrato dure solo 15 días. El artículo 36.1 de la LAU no contempla el prorrateo.

Ejemplo: renta de 1 000 € mensuales, contrato de 15 días.

La fianza se calcula sobre la renta mensual, no sobre el total del contrato. ¿Por qué? La fianza no paga la estancia: garantiza al propietario frente a impagos, desperfectos y facturas sin pagar. El riesgo de un piso dañado es el mismo con 15 días que con seis meses, así que la fianza no se escala.

Un matiz honesto: el artículo 4.3 de la LAU somete el uso distinto del de vivienda a la voluntad de las partes, y una doctrina minoritaria sostiene que permitiría pactar fianza inferior. La doctrina mayoritaria y la práctica notarial y registral consideran las dos mensualidades un mínimo imperativo. La postura prudente, y la que evita sorpresas en juicio, es exigir las dos mensualidades completas.

Dónde depositar según CCAA

• Valencia: GVA Fianzas (Generalitat Valenciana). Depósito online con certificado digital. Plazo: 30 días desde la firma.
• Cataluña: INCASÒL. Depósito obligatorio. Plazo: 2 meses.
• Andalucía: Desde el 24/01/2026 (Ley 5/2025, disposición adicional sexta) ya NO es obligatorio depositar. El propietario conserva la fianza durante el contrato, sin ingresarla en AVRA ni en ningún organismo.
• Baleares: IBAVI. Depósito obligatorio con plazos estrictos.

Sanciones por no depositar

No depositar la fianza es una infracción administrativa que puede acarrear multas. Además, si no depositas, no podrás deducirla como gasto en el Modelo 210.

¿Cuándo NO es alquiler de temporada?

Las dos mensualidades corresponden a un contrato temporal genuino: estudios, trabajo temporal, tratamiento médico, desplazamiento profesional. Dos trampas rompen esa calificación:

1. Si en realidad el inquilino vive ahí de forma permanente, aunque el papel diga “contrato de temporada”, un juez puede recalificarlo como vivienda habitual. Entonces la fianza baja a una mensualidad, pero se aplican todas las protecciones de la LAU para vivienda (prórroga legal de cinco años, límites de renta en zonas tensionadas). El nombre del contrato no protege al propietario si la realidad es otra.

2. Si tienes una vivienda turística (alquiler por días o semanas a través de plataformas), el contrato está excluido de la LAU (art. 5.e) y se rige por la normativa turística autonómica. Ahí no rige el artículo 36.

La salida legal para estancias muy cortas

Que la ley exija dos mensualidades por un contrato de 15 días suena desproporcionado, y comercialmente lo es. Por eso en estancias de días o pocas semanas casi nadie usa contrato de temporada LAU. Se aplican otras figuras:

• Vivienda turística (VV/VUT) sujeta a la normativa turística autonómica. Excluida de la LAU.
• Contrato de hospedaje o servicio asimilable a hostelería. Fuera de la LAU, regulado por el Código Civil y la normativa de consumo.

Lo arriesgado es poner en el contrato una cláusula tipo “fianza de 300 € por ser estancia breve”. Aunque la doctrina minoritaria del art. 4.3 LAU podría ampararla, la posición mayoritaria y la práctica notarial y registral la consideran insuficiente: en juicio el propietario puede verse obligado a exigir el complemento hasta las dos mensualidades reales.