Qué exigir a la empresa que gestiona tu piso turístico en España
La respuesta corta
La empresa gestora te transfiere dinero cada mes. Perfecto. Pero antes de firmar con ella (o mañana mismo, si ya firmaste), hay documentos que tienes que tener de ella. No por desconfiado: porque cuando algo va mal, te salva el papel, no la promesa.
- Un contrato que dice lo que es: gestión, no «colaboración» ni «alquiler».
- Condiciones de pago: fecha fija y lista completa de tarifas con importes.
- El certificado del seguro de RC de la empresa.
- Su número en el registro turístico de la Generalitat.
- Certificados de que no debe: AEAT y Seguridad Social.
- El modelo de liquidación: con bruto y con facturas, no solo la transferencia.
Todo junto está en el checklist para descargar al final. Primero, brevemente, por qué esto no es paranoia.
¿Por qué comprobar? Porque Hacienda ya lo hace
Hacienda sabe con quién trabajas. Si tus operaciones con una misma empresa superan en el año 3.005,06 €, aparecéis el uno en el 347 del otro (modelo 347, art. 33.1 del RD 1065/2007). El dueño de un piso turístico normalmente no lo presenta, pero la empresa sí, y allí estás tú.
Y si la empresa tiene deudas en período ejecutivo, Hacienda puede embargar sus créditos (art. 81 RD 939/2005). ¿Te afecta? En dos sitios. Si le debes dinero a la gestora (comisiones, cuotas, extras), eres deudor suyo: la notificación te convierte en deudor de Hacienda y pagar a la empresa ya no te libera; pagas a Hacienda, hasta el importe embargado. Y si es ella la que te debe a ti, el riesgo es otro: que embarguen sus cuentas y tus remesas se queden congeladas dentro.
Y ojo con pagar a la empresa pese a la notificación: ese pago no cuenta, vuelves a pagar a Hacienda. Y quien, conociendo el embargo, colabora en dejar fuera lo embargado, puede responder solidariamente hasta ese valor (art. 42.2 de la Ley General Tributaria). La deuda de tu gestora puede acabar costándote dinero.
Por eso el punto 5 del checklist son dos certificados. Los demás puntos también tienen su «porqué».
Seis cosas que exigir antes de firmar
Un contrato que dice lo que es
En el contrato tiene que poner GESTIÓN. Si lees «alquiler» o «colaboración», detente: de esa palabra depende todo el modelo, quién vende el alquiler, quién factura y quién responde.
Cómo comprobarlo
- Gestión. La empresa trabaja para ti y en tu cuenta. Los ingresos son tuyos y te factura la comisión.
- Cesión. La empresa «alquila» tu piso y lo explota por su cuenta. Cobras renta y pierdes el control. Más en Cesión o gestión.
- Autofactura. Esa palabra en tus papeles significa que las facturas van a tu nombre. Detalle en su propia sección, más abajo.
Un buen contrato también dice: quién presenta tus declaraciones, quién paga las multas turísticas, cuánto dura y cómo sales de él.
Fecha de pago y lista completa de tarifas
La comisión anunciada, por ejemplo el 20 %, no es el precio. A ella se suman limpieza, lavandería, reparaciones y «gastos administrativos».
Cómo comprobarlo
- En el contrato debe haber una fecha fija de pago, por ejemplo antes del día 10. Sin ella, «unos días» se vuelve un mes y tu dinero trabaja para la empresa.
- Lista completa de tarifas con importes o tarifas de referencia. «Gastos según consumo real» sin precios no es una lista, es un agujero.
El certificado del seguro de RC de la empresa
En turismo la responsabilidad civil es obligatoria para quien presta el servicio de alojamiento (art. 59 de la ley turística valenciana, Ley 15/2018, y Decreto 10/2021). Por eso pides la póliza de tu gestora: para saber quién responde de verdad.
Cómo comprobarlo
- Pides el certificado de la póliza y miras dos cosas: el capital asegurado y la fecha de vencimiento.
- Si la empresa no enseña la póliza, tras una reclamación la factura acabará en quien figure como responsable. La póliza de tu gestora te dice a quién llamar de verdad. Sobre tu propio seguro escribimos en Seguro para alquiler turístico.
Su número en el registro turístico de la Generalitat
En Valencia, la empresa que gestiona cinco o más viviendas de alquiler corto tiene la obligación de inscribirse como empresa gestora (art. 47.2 del Decreto 10/2021, en su redacción de 2024). Con menos viviendas, comprueba al menos la inscripción del propio piso.
Cómo comprobarlo
- Pides su número de inscripción y lo compruebas en el listado público y gratuito de la Generalitat. Dos minutos.
- El número debe figurar también en los anuncios. El anuncio debe llevar número de registro y localización exacta. Si tu gestora gestiona el anuncio, exígele por escrito que lo cumpla: las multas alcanzan también a la empresa gestora.
Certificados de estar al corriente: AEAT y Seguridad Social
El certificado de la AEAT y el informe de la Seguridad Social. Una empresa al corriente los consigue en pocos días: es un trámite estándar. La negativa sistemática sí es mala señal.
Cómo comprobarlo
- Miras la fecha (reciente, no de hace un año) y que estén emitidos a nombre de la empresa con la que firmas.
- Una empresa que se ofende («¿para qué lo quiere?») ya te ha respondido por qué lo pides. El embargo de créditos de la sección anterior funciona en ambos sentidos.
Liquidación con bruto y facturas de los gastos
En la declaración del no residente (modelo 210) declaras el ingreso bruto y solo deduces gastos correlacionados y justificados, en la práctica con factura (residentes UE). La transferencia suelta no reconstruye nada de eso.
Cómo comprobarlo
- Cada mes: liquidación bruto, comisión, gastos, neto, por cada piso.
- Factura o justificante de cada descuento. El Excel solo, sin facturas, no vale como justificante ante Hacienda.
- Por qué importa tanto lo contamos en Modelo 210: gastos deducibles. Y lo que Hacienda ya sabe de tus reservas, en DAC7.
Autofactura: la palabra que lo cambia todo
Si en el contrato o en las condiciones de liquidación aparece «autofactura», la empresa emite facturas a tu nombre. Ante Hacienda, el que vende eres tú.
En España este mecanismo (self-billing, art. 5 del reglamento de facturación, RD 1619/2012) exige un acuerdo firmado entre las partes antes de empezar, que especifique las operaciones, y que recibas copia de cada factura. La comunicación previa a la AEAT solo se exige cuando quien emite las facturas no está establecido en la Unión Europea. En la práctica recibes «tus» facturas, que no has emitido tú, y la obligación de liquidarlas es tuya. Los efectos de IVA de la cesión del piso a una empresa los desgranamos en el artículo sobre IVA en la cesión.
Si ves esa palabra y no sabes qué significa para ti, no firmes. Para eso está el checklist de abajo.
Descarga el checklist (PDF)
Las seis cosas en una hoja: qué exigir, para qué y cómo reconocer la mala señal. Para imprimir y marcar, con hueco para notas. El mismo archivo que enviamos a nuestros clientes.
Descargar checklist: qué exigir a la empresa gestora (PDF, ES)
¿Tienes el contrato de la gestora sobre la mesa?
Lo leemos línea a línea con nuestro equipo fiscal, y con el despacho legal si hace falta: qué estás firmando de verdad, quién responde cuando algo va mal y qué negociar antes de firmar. Antes de entregar las llaves, envíalo.
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