Co żądać od firmy zarządzającej Twoim mieszkaniem turystycznym w Hiszpanii
Krótka odpowiedź
Firma zarządzająca co miesiąc przelewa Ci pieniądze. Świetnie. Ale zanim podpiszesz z nią umowę (albo już jutro, jeśli podpisałeś), są dokumenty, które musisz od niej mieć. Nie dlatego, że jesteś niegrzeczny. Dlatego, że gdy coś pójdzie nie tak, ratuje Cię papier, nie obietnica.
- Umowa, która mówi wprost, czym jest: zarządzanie (gestión), nie «współpraca» i nie «wynajem».
- Warunki płatności: konkretny dzień wypłaty i pełna lista opłat z kwotami.
- Certyfikat polisy OC firmy.
- Numer firmy w rejestrze turystycznym Generalitat.
- Zaświadczenia, że nie ma długów: AEAT i hiszpański ZUS.
- Model rozliczenia: z brutto i z fakturami, nie sam przelew.
Całość masz w checkliście do pobrania na końcu. Najpierw krótko, dlaczego to nie jest paranoja.
Dlaczego w ogóle sprawdzać? Bo urząd już to robi
Hacienda wie, z kim pracujesz. Jeśli suma Twoich operacji z jedną firmą w roku przekracza 3.005,06 €, wpadacie do siebie nawzajem w deklaracji modelo 347 (art. 33.1 rozporządzenia RD 1065/2007). Właściciel najmu turystycznego zwykle jej nie składa, ale firma tak — i tam jesteś Ty.
A gdy firma ma zaległości w okresie egzekucyjnym, urząd może zająć jej wierzytelności (art. 81 RD 939/2005). Czy to dotyczy Ciebie? W dwóch miejscach. Jeśli TY jesteś dłużnikiem firmy (prowizje, opłaty stałe, dopłaty), pismo z urzędu robi z Ciebie dłużnika fiskusa: przelew dla firmy nie zwalnia Cię z długu, płacisz urzędowi, do wysokości zajętej kwoty. A jeśli to firma jest Ci winna pieniądze, ryzyko jest inne: zajęcie jej kont może zamrozić Twoje przychody w środku.
I uwaga: zapłata firmie mimo pisma się nie liczy, płacisz urzędowi ponownie. A kto, znając zajęcie, pomaga je obejść, może odpowiadać solidarnie do tej wysokości (art. 42.2 ustawy ogólnej podatkowej). Dług firmy może realnie kosztować Ciebie.
Dlatego punkt 5 checklistu to dwa zaświadczenia. Reszta też ma swoje «dlaczego».
Sześć rzeczy do wzięcia od firmy przed umową
Umowa, która mówi wprost, czym jest
W umowie ma stać ZARZĄDZANIE. Jeśli widzisz «wynajem» albo «współpraca», zatrzymaj się: od tego słowa zależy cały model, kto sprzedaje najem, kto fakturuje i kto odpowiada.
Jak sprawdzić
- Gestión (zarządzanie). Firma pracuje dla Ciebie i na Twoje konto. Przychody są Twoje, a prowizję fakturuje Tobie.
- Cesión (cesja). Firma «wynajmuje» mieszkanie i prowadzi je na siebie. Bierzesz czynsz, tracisz kontrolę. Więcej w Cesja czy zarządzanie.
- Autofaktura. To słowo w dokumentach oznacza, że faktury idą w Twoim imieniu. Szczegóły w osobnej sekcji poniżej.
W dobrej umowie jest też: kto składa Twoje deklaracje, kto płaci kary turystyczne, jak długo trwa umowa i jak z niej wyjść.
Dzień wypłaty i pełna lista opłat
Reklamowana prowizja, na przykład 20 %, to nie jest cena. Do niej dochodzą sprzątanie, pranie, naprawy i «opłaty administracyjne».
Jak sprawdzić
- W umowie ma być konkretny dzień wypłaty, na przykład do 10. dnia miesiąca. Bez tego «kilka dni» robi się miesiąc, a Twoje pieniądze przez ten czas pracują dla firmy.
- Pełna lista opłat z kwotami albo stawkami. «Koszty według rzeczywistego zużycia» bez cennika to nie lista, to dziura w umowie.
Certyfikat polisy OC firmy
W turystyce odpowiedzialność cywilna jest obowiązkowa dla tego, kto świadczy usługę noclegową (art. 59 walenckiej ustawy turystycznej, Ley 15/2018, oraz Decreto 10/2021). Dlatego prosisz o polisę firmy: żeby wiedzieć, kto naprawdę odpowiada.
Jak sprawdzić
- Prosisz o certyfikat polisy i patrzysz na dwie rzeczy: sumę ubezpieczenia i datę ważności.
- Jeśli firma nie pokaże polisy, po szkodzie rachunek trafi do tego, kto figuruje jako odpowiedzialny. Polisa firmy mówi Ci, do kogo naprawdę dzwonić. O Twojej własnej polisie piszemy w Ubezpieczenie na wynajem turystyczny.
Numer w rejestrze turystycznym Generalitat
Na Walencji firma, która zarządza pięcioma albo większą liczbą mieszkań na wynajem krótkoterminowy, ma obowiązek wpisu do rejestru jako empresa gestora (art. 47.2 Decreto 10/2021, w brzmieniu z 2024). Przy mniejszej liczbie mieszkań sprawdza się przynajmniej wpis samego lokalu.
Jak sprawdzić
- Prosisz o numer wpisu i sprawdzasz go w publicznym, darmowym wykazie Generalitat. Dwie minuty.
- Numer powinien też widnieć w ogłoszeniach. Ogłoszenie musi mieć numer rejestracyjny i dokładną lokalizację. Jeśli ogłoszeniem zarządza firma, żądaj na piśmie, żeby tego pilnowała: kary sięgają także firmę zarządzającą.
Zaświadczenia o braku długów: AEAT i ZUS
Certyfikat z AEAT i zaświadczenie z hiszpańskiego ZUS (Seguridad Social). Firma bez zaległości załatwi je w kilka dni: to standardowy dokument. Trwała odmowa to jednak zły sygnał.
Jak sprawdzić
- Patrzysz na datę (świeże, nie sprzed roku) i na to, czy są wystawione na nazwę firmy, z którą podpisujesz umowę.
- Firma, która się obraża («po co to Panu?»), sama Ci odpowiedziała, dlaczego o nie pytasz. Zajęcie z poprzedniej sekcji dotyka obu stron, tylko inaczej.
Rozliczenie z brutto i faktury za koszty
W deklaracji nierezydenta (modelo 210) wykazujesz przychód brutto, a koszty odliczasz tylko udokumentowane, w praktyce fakturami (dotyczy rezydentów UE). Sam przelew na konto tego nie odtworzy.
Jak sprawdzić
- Co miesiąc: rozliczenie brutto, prowizja, koszty, netto, osobno na każde mieszkanie.
- Do każdego potrącenia faktura albo załącznik. Sam Excel, bez faktur, nie jest dowodem dla fiskusa.
- Dlaczego to takie ważne, piszemy w Modelo 210: koszty odliczalne. A ile urząd już wie o Twoich rezerwacjach, w DAC7: co Airbnb raportuje Haciendzie.
Autofaktura: słowo, które przewraca stół
Jeśli w umowie albo w regulaminie rozliczeń pojawia się «autofaktura» (autofactura), znaczy to, że firma wystawia faktury w Twoim imieniu. Przed fiskusem to Ty jesteś sprzedawcą.
W Hiszpanii ten mechanizm (self-billing, art. 5 rozporządzenia o fakturach, RD 1619/2012) wymaga porozumienia podpisanego przed startem, ze wskazaniem operacji, i kopii każdej faktury dla Ciebie. Wcześniejsze zgłoszenie do AEAT obowiązuje tylko wtedy, gdy wystawca faktur nie ma siedziby w Unii Europejskiej. W praktyce dostajesz «swoje» faktury, których sam nie wystawiałeś, a obowiązek ich rozliczenia spoczywa na Tobie. Skutki VAT przy cesji mieszkania firmy rozkładamy na czynniki w artykule o VAT przy cesji.
Jak tylko widzisz to słowo i nie wiesz, co oznacza dla Ciebie, nie podpisuj. Właśnie po to jest checklist poniżej.
Pobierz checklist (PDF)
Wszystkie sześć rzeczy w jednym arkuszu: co żądać, po co i po czym poznać zły sygnał. Do druku i odkreślania, z miejscem na notatki. Ten sam plik wysyłamy naszym klientom.
Pobierz checklist: co żądać od firmy zarządzającej (PDF, PL)
Masz umowę od firmy zarządzającej na stole?
Czytamy ją linijka po linijce — nasz zespół podatkowy, a prawnik, jeśli trzeba: co naprawdę podpisujesz, kto odpowiada, gdy coś pójdzie nie tak, i co domówić przed podpisaniem. Zanim oddasz klucze, wyślij ją nam.
Opisz nam swoją sprawę